Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej

Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej - obliczanie większości

Właściciele lokali  podejmują decyzje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną  w formie uchwał stanowiących  kolegialne oświadczenia woli złożone w sposób określony w art. 23 Ustawy o Wlasności Lokali, tj.:

1) na zebraniu właścicieli,

2) w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd,

3)w trybie mieszanym - częściowo na zebraniu, częściowo w trybie indywidulanego zbierania głosów przez zarząd.

O tym czy dana uchwała została w ogóle podjęta, poza zachowaniem odpowiedniego trybu, decydujące jest również i to, czy  opowiedziała się za nią  większość właścicieli lokali. Ustawodawca nie posługuje się w przypadku wspólnot mieszkaniowych pojęciem quorum na zebraniu, co ma wpływ na rozwiązania dotyczące obliczania tej większości, ponieważ o podjęciu uchwały decyduje większość właścicieli lokali w danej nieruchomości a nie większość właścicieli obecnych na zebraniu. Jeżeli zatem za podjęciem uchwały nie głosowała większość właścicieli to nie możemy w ogóle mówić o uchwale, lecz co najwyżej o projekcie uchwały. Jeżeli właściciele lokali obecni na zebraniu z uwagi na brak większości nie podjęli uchwały - zarząd wspólnoty może przeprowadzić głosowanie uzupełniające - w trybie indywidualnego zbierania głosów.

O tym czy dana uchwała została w ogóle podjęta, poza zachowaniem odpowiedniego trybu, decydujące jest również i to, czy  opowiedziała się za nią  większość właścicieli lokali. Ustawodawca nie posługuje się w przypadku wspólnot mieszkaniowych pojęciem quorum na zebraniu, co ma wpływ na rozwiązania dotyczące obliczania tej większości, ponieważ o podjęciu uchwały decyduje większość właścicieli lokali w danej nieruchomości a nie większość właścicieli obecnych na zebraniu. Jeżeli zatem za podjęciem uchwały nie głosowała większość właścicieli to nie możemy w ogóle mówić o uchwale, lecz co najwyżej o projekcie uchwały. Jeżeli właściciele lokali obecni na zebraniu z uwagi na brak większości nie podjęli uchwały - zarząd wspólnoty może przeprowadzić głosowanie uzupełniające - w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Liczba oddanych głosów obliczana jest: albo na podstawie sumy udziałów poszczególnych właścicieli lokali, którzy wzięli udział w głosowaniu (taka siła głosu jaki jest udział danego właściciela w nieruchomości wspólnej) lub  zależy od liczby tych właścicieli.  Zgodnie z brzmieniem art. 23  uchwały podejmowane są albo większością głosów liczoną wg. wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, albo wg. zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Do czasu nowelizacji Ustawy o Własności Lokali z dnia 16 marca 2000 roku zasadą było obliczanie głosów na podstawie wielkości udziałów, ponieważ głosowanie wg. zasady: jeden właściciel - jeden głos, było możliwe tylko wtedy, gdy właściciele lokali zdecydowali o tym  większością głosów liczoną wielkością udziałów.W praktyce, gdy jeden z właścicieli lokali posiadał większość, czyli ponad „50 procent" udziałów - bez jego aprobaty nie było możliwe podjęcie jakiejkolwiek uchwały.

Nowelizacja z 2000 roku wprowadziła zasadniczą zmianę tej sytuacji, ponieważ dała  możliwość głosowania wg. zasady: jeden właściciel - jeden głos - na skutek zgłoszenia żądania przez właścicieli lokali posiadających łącznie 1/5 udziałów ( „20 procent") w przypadku, gdy suma udziałów nie równa się 1 ( „100 procent") lub większość ( „50 procent") udziałów należy do jednego właściciela. Ustawa nie zawiera  postanowień, które ograniczałyby właścicieli czasowo w zakresie możliwości złożenia takiego żądania - mogą więc to uczynić do momentu zakończenia indywidualnego zbierania głosów nad daną uchwałą.

W konsekwencji przyjętych nowych uregulowań prawnych właściciele mogą  postanowić w drodze uchwały, że głosowanie nad uchwałami w ich wspólnocie odbywać się będzie  według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Przed marcem 2000 - podjęcie takiej uchwały było możliwe jedynie większością głosów obliczanych wg. wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej - obecnie na zasadach ogólnych, czyli w trybie  zgłoszenia żądania przez właścicieli posiadających łącznie ponad 1/5 udziałów ( „20 procent"), aby nad tą uchwałą głosować wg. zasady , że na każdego właściciela przypada jeden głos.

Taką właśnie uchwałę podjęli właściciele lokali w jednej z wrocławskich  wspólnot mieszkaniowych, w której Gmina Wrocław posiadała większość udziałów w nieruchomości wspólnej (ponad „50 procent"). Gmina wytoczyła p-ko wspólnocie powództwo uznając, że właściciele naruszyli prawo, Sąd Okręgowy Wydział I Cywilny wyrokiem z dnia 26 marca 2003 roku ( sygn. akt: I C 714/02) uchylił tę uchwałę, ponieważ w ocenie tego Sądu właściciele lokali, którzy oddali głosy za jej podjęciem nie posiadali większości liczonej według wielkości udziałów. Wspólnota zaskarżyła orzeczenie skutkiem czego Sąd Apelacyjny w dniu 25 września 2003 roku wyrok zmienił i powództwo Gminy Wrocław oddalił ( I Aca 724/03).