Przekształcenie spółdzielni we wspólnotę mieszkaniową.
Jednym z głównych problemów, jaki się pojawia w sytuacji wydzielenia się (powstania) wspólnoty mieszkaniowej ze Spółdzielni jest problem rozliczenia środków jakie przez lata członkowie Spółdzielni bądź właściciele lokali w Spółdzielni niebędący członkami wpłacali na rachunek Spółdzielni w związku z koniecznością pokrywania w stosunku do tego podmiotu zobowiązań związanych z gromadzeniem środków na funduszu remontowym. Zgodny z prawdą jest fakt, iż brak jest przepisów w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych oraz w ustawie o własności lokali regulujących problematykę środków jakie gromadzone były prze Spółdzielnię na remont danego konkretnego budynku, w którym następnie powstała Wspólnota Mieszkaniowa. Nie oznacza to jednakże, iż takie rozliczenie nie jest możliwe. W pierwszej kolejności stwierdzić należy, iż to nie Wspólnota Mieszkaniowa ma być podmiotem jaki żąda rozliczenia wpłaconych przez właścicieli środków na fundusz remontowy w Spółdzielni ale każdy z właścicieli indywidualnie- jako podmiot, który dokonywał pierwotnie tych płatności na rzecz Spółdzielni. Odnosząc się natomiast do rozliczenia funduszu remontowego, istnieją wyraźne rozbieżności w doktrynie co do tego czy byłym spółdzielcom należy się zwrot czy nie. Obiektywnie patrząc rozliczenie jest uzasadnione i konieczne. Należy zauważyć jednakże, iż rozliczenie wpłat dokonanych na fundusz remontowy będzie możliwe tylko wówczas gdy Spółdzielnia prowadziła odrębną ewidencję dla każdej nieruchomości. Ustawowy obowiązek prowadzenia odrębnej ewidencji kosztów i przychodów i ich rozliczania dla każdej nieruchomości spółdzielni oraz ewidencjonowania wpływów i wydatków z funduszu remontowego w odniesieniu do poszczególnych nieruchomości wszedł w życie 31 lipca 2007 r., a niektóre inwestycje były rozłożone na lata. Do tego dnia rozliczano wszystkie przychody i koszty całościowo. Rozliczenie z byłymi spółdzielcami nie będzie w ogóle możliwe za okres, gdy środki wpłacano na fundusz remontowy bez podziału środków na nieruchomości. Rozliczenie środków wpłaconych na fundusz będzie możliwe od daty od której ewidencjonowano środki na poszczególne nieruchomości. Należy także pamiętać o treści regulacji art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która wprowadziła wprawdzie obowiązek tworzenia funduszu na remonty, ale stanowi przy tym, że środki zgromadzone na funduszu dotyczą całych zasobów spółdzielni, a nie poszczególnych nieruchomości. Ustawa nakazuje więc prowadzenie odrębnej ewidencji, ale nie nakazuje prowadzenia odrębnego rozliczenia dla każdej nieruchomości. Należy wiec ustalić czy takie rozliczenie było robione oddzielnie dla każdej nieruchomości. Jeżeli Spółdzielnia nie ma woli dokonania rozliczenia koniecznym jest skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.
.
.
Wybór nowego przewodniczącego zarządu.
Duże wspólnoty tj. te w których występuje powyżej 7 lokali, zgodnie z art. 20 ust. 1 u.w.l., są zobowiązane do wyboru zarządu bądź powołania zarządcy na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali. Jeżeli właściciele lokali nie skorzystali z możliwości uregulowania sposobu zarządu lub powierzenia zarządu w umowie zawartej przez nich w formie aktu notarialnego zgodnie z treścią art. 18 ustawy, są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, składającego się z osób fizycznych wybranych spośród właścicieli lokali bądź spoza ich grona. Odnosząc się do procedury wyboru zarządu, koniecznym jest podjęcie uchwały przez właścicieli lokali w trybie art. 23 ustawy tj. większością głosów liczoną według wielkości udziałów na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów bądź w trybie mieszanym. Określenie „przewodniczący zarządu wspólnoty” nie jest zdefiniowane w ustawie o własności lokali. Przyjęcie takiego określenia zależy od woli członków konkretnej wspólnoty.
.
.
Wyegzekwowanie spłaty długu w małej wspólnocie.
W przypadku gdy wspólnota liczy maksymalnie 7 lokali mamy do czynienia z małą Wspólnotą. Zastosowanie w takiej sytuacji znajdują przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Pierwszym krokiem jest wystąpienie do Sądu z pozwami o zapłatę. Jest to czynność zwykłego zarządu do dokonania której wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli. Jeżeli tej zgody nie można uzyskać osoby, które zamierzają wystąpić z takimi pozwami do Sądu powinny wystąpić do Sądu z wnioskiem o upoważnienie do dokonania tejże czynności. Po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia należy skierować sprawę do postępowania egzekucyjnego w celu wyegzekwowania zasądzonej kwoty. Podkreślenia wymaga okoliczność, iż egzekucja może być prowadzona z nieruchomości. Jeżeli nie można uzyskać zgody większości należy wystąpić do Sądu o ustanowienie zarządcy. Może to zrobić każdy z właścicieli na podstawie art. 203 KC.
.
Uchwała Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt IIICZP 65/07).
Sąd Najwyższy na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 21 grudnia
2007 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Piotra Wiśniewskiego, po rozstrzygnięciu zagadnienia prawnego przedstawionego przez Pierwszego Prezesa Sądu Najwyższego we wniosku z dnia 30 kwietnia 2007 r.:
"Czy zdolność wspólnoty mieszkaniowej do nabywania praw i obowiązków
(art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.) na swoją rzecz jest równoznaczna ze zdolnością do nabywania ich do wspólnego majątku właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości?" podjął uchwałę:
Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku i nadał jej moc zasady prawnej.
więcej
.
Wyrok z dnia 26 stycznia 2011 r., II CSK 358/10
Dopuszczalne jest przeznaczenie na podstawie uchwały właścicieli lokali nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu (art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej.
więcej
Orzecznictwo sądowe : więcej
