Obliczanie głosów oddanych przez współwłaścicieli lokalu

Ustawa o własności lokali nie normuje kwestii głosowania w sytuacji, gdy lokal stanowi przedmiot współwłasności, dlatego też zastosowanie mają odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego, a w przypadku ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej - kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

W piśmiennictwie nie ma zgodności poglądów w jaki sposób należy obliczać głosy oddane przez współwłaścicieli jednego lokalu, w szczególności czy może głosować każdy z nich z osobna, czy wcześniej winni uzgodnić swoje stanowisko. Orzecznictwo sądowe wskazuje kierunek wykładni umożliwiający każdemu współwłaścicielowi (niezależnie od tego jak zagłosują pozostali współwłaściciele) skuteczny udział w głosowaniu.

Głosowanie jeden właściciel - jeden głos.

Sposób obliczania głosów przyjęty we wspólnocie mieszkaniowej ma wpływ na udział poszczególnych współwłaścicieli w akcie głosowania. Co do zasady o sile głosu właściciela decyduje wielkość jego udziału w nieruchomości wspólnej, jednak wspólnota mieszkaniowa może, na podstawie art. 23 ustawy o własności lokali, przyjąć inny system głosowania - że na każdego właściciela przypada jeden głos. W takim przypadku współwłaściciele lokalu nie mają odrębnych głosów, przypada im jeden . Muszą zatem wcześniej uzgodnić swoje stanowisko, co przy dużej liczbie współwłaścicieli może być niemożliwe (np. kilkudziesięciu współwłaścicieli garażu wielostanowiskowego), ewentualnie zwrócić do sądu o rozstrzygnięcie w postępowaniu nieprocesowym (na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego).

Głosowanie udziałami a współwłasność

Z prawem własności lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Niezależnie od tego, na każdego współwłaściciela przypada udział w lokalu stanowiącym przedmiot współwłasności. Na podstawie tych danych można wyliczyć jaka część udziału w nieruchomości wspólnej przypada na poszczególnych współwłaścicieli lokalu. W piśmiennictwie i orzecznictwie dominujący jest pogląd, że współwłaściciele lokalu mogą głosować odrębnie, niezależnie od pozostałych a przypadającą na nich część udziału w nieruchomości należy doliczyć do ogólnych wyników głosowania oddanych przez właścicieli. Spotkać się też można z przeciwnym poglądem, którego zwolennicy twierdzą, iż nie jest możliwe „przeliczanie" części udziału przypadającego na współwłaściciela, odwołują się przy tym do treści art. 199 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.

Głosowanie a ustawowa wspólność majątkowa małżonków

Jeżeli własność lokalu jest objęta wspólnością majątkową małżeńską, prawo dysponowania udziałem w głosowaniu oceniamy na podstawie art. 36 KRO (por. wyrok SA w Warszawie 10.03.2005 - I ACa 828/2004). Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać wspólnym majątkiem i dokonywać w tym zakresie czynności prawnych, chyba że drugi złoży sprzeciw do zamierzonej czynności. Jest on jednak skuteczny wobec osoby trzeciej tylko wtedy, gdy mogła się z nim zapoznać przed dokonaniem czynności prawnej.

Niektóre, wymienione w KRO czynności dotyczące majątku wspólnego wymagają jednak wyraźnie udzielonej zgody drugiego małżonka - pod rygorem nieważności. Zgoda współmałżonka konieczna jest m.in. do dokonania: czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego oraz ta prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków oraz do czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal.

Jeżeli przedmiotem głosowania jest, np. uchwała w sprawie udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego - głosujący we wspólnym imieniu małżonek winien dołączyć dokument potwierdzający zgodę drugiego małżonka.

Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 10 marca 2005 roku ( I ACa 828/2004) stwierdził, że uchwała w sprawie remontu budynku nie jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły majątkiem wspólnym małżonków.